Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Sopocie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 stycznia 2022 roku

Sąd Rejonowy w Sopocie, Wydział I Cywilny, w składzie:

Przewodniczący: SSR Anna Potyraj

Protokolant: Kamila Grzybek

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 stycznia 2022 roku w S.

sprawy z powództwa M. W. (1)

przeciwko J. M.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej

I.  uzgadnia treść księgi wieczystej o numerze (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sopocie, Wydział IV Ksiąg Wieczystych, dla lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w S. przy ulicy (...), z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że w dziale II tej księgi wieczystej nakazuje wykreślenie J. M., syna E. i M. (PESEL (...)) i wpisanie jako właścicielki M. W. (1), córki A. i A. (PESEL (...)) w udziale wynoszącym 1/1;

II.  zasądza od pozwanego J. M. na rzecz M. W. (1) kwotę 17 217 (siedemnaście tysięcy dwieście siedemnaście) złotych z tytułu zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 16 200 (szesnaście tysięcy dwieście) złotych z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

III.  przyznaje adwokat U. J. od Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Sopocie kwotę 4428 zł (cztery tysiące czterysta dwadzieścia osiem złotych) z tytułu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanemu z urzędu;

IV.  koszty sądowe, od uiszczenia których powódka była zwolniona, przejmuje na rachunek Skarbu Państwa.

Sygnatura akt I C 406/16

UZASADNIENIE

Powódka M. W. (1) w pozwie przeciwko J. M. wniosła o dokonanie w dziale II księgi wieczystej KW nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sopocie dla nieruchomości położonej przy ul. (...), (...)-(...) S. wpisu prawa własności na rzecz M. W. (1), w miejscu dotychczasowego wpisu J. M. oraz o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz kwoty 17 zł z tytułu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że powódka jest osobą o wyksztalceniu zawodowym, wykonuje pracę sprzątaczki, zaś jej mąż jest ślusarzem, aktualnie bez pracy. W gospodarstwie domowym powódki pozostaje ponadto dwoje małoletnich dzieci, a do niedawna także był niepełnosprawny intelektualnie brat. Powódka utrzymywała całą swoją rodzinę, a jej jedynym majątkiem była nieruchomość lokalowa położona w S. przy ul. (...), którą otrzymała w drodze darowizny od dziadków.

Powódka chciała zaciągnąć pożyczkę na potrzeby rodziny i na wykonanie remontu łazienki, jednak nie miała zdolności kredytowej i zdecydowała się skorzystać z odnalezionego w gazecie ogłoszenia „pożyczki pod zastaw nieruchomości”. Powódka nawiązała kontakt telefoniczny z panem Ł. i ustaliła z nim, że uzyska pożyczkę w wysokości 15 000 zł z terminem spłaty 6 miesięcy i kosztem w wysokości 300 zł miesięcznie. Zabezpieczeniem spłaty miała być nieruchomość lokalowa należąca do powódki. Powódka zawarła z Ł. M. (1) – synem pozwanego, w dniu 26 września 2014 roku umowę przedwstępną sprzedaży swego lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego, a następnie w dniu 09 października 2014 roku umowę sprzedaży tego lokalu. Powódka otrzymała od Ł. M. (1) kwotę 10 000 zł w gotówce po podpisaniu umowy przedwstępnej i kwotę 5000 zł po podpisaniu umowy sprzedaży. Ł. M. (1) zapewniał powódkę, że przedmiotowa umowa pożyczki musi być zawarta w ten właśnie sposób, a mieszkanie zostanie ponownie przeniesione na powódkę po spłacie pożyczki. Po upływie terminu, na jaki pożyczka została udzielona, Ł. M. (1) unikał kontaktu z powódką i nie był zainteresowany uzyskaniem spłaty pożyczki.

Zdaniem powódki, umowa sprzedaży jej nieruchomości lokalowej z dnia 09 października 2014 roku jest nieważna, gdyż była to czynność pozorna, mająca na celu ukrycie faktycznie zawarcie przez strony umowy pożyczki kwoty 15 000 zł. Powódka nie miała zamiaru sprzedaży lokalu i nie uzyskała nigdy ceny sprzedaży wskazanej w akcie notarialnym.

Nadto, ukryta pod umową sprzedaży czynność prawna również musi być uznana za nieważną, nie tylko ze względu na fakt, iż nie zawierała wymaganych prawem postanowień, ale także z uwagi na to, że dokonana została z zamiarem oszukania powódki. Stanowiła więc czynność sprzeczną z ustawą w rozumieniu art. 58 § 1 k.c. Ł. M. (1) wyłudził od powódki mieszkanie pod pozorem udzielenia pożyczki pod zastaw nieruchomości i nie zamierzał przyjąć jej spłaty. Z tych samych względów umowa sprzedaży nieruchomości była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Z ostrożności procesowej strona powodowa wskazała, że przedmiotowa umowa sprzedaży lokalu winna zostać unieważniona z powodu zaistnienia wyzysku w rozumieniu art. 388 k.c. Powódka zawarła umowę, znajdując się w trudnej sytuacji finansowej, nie mając zdolności kredytowej, potrzebując pieniędzy na bieżące potrzeby i remont łazienki. Ł. M. (1) wykorzystał przymusowe położenie powódki jak i jej brak rozeznania w kwestiach prawnych.

Powódka wskazała, że pozwany J. M. nabył przedmiotową nieruchomość lokalową od Ł. M. (1) i jest obecnie ujawniony w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości lokalowej jako właściciel. J. M. nabył nieruchomość na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości, która miała być zrealizowana w wykonaniu rzekomo zawartej wcześniej umowy zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości. Zdaniem powódki, sposób nabycia nieruchomości przez pozwanego za pośrednictwem budzi wątpliwości. Gdyby bowiem pozwany faktycznie chciał zakupić przedmiotową nieruchomość, to bez przeszkód mógłby podpisać umowę sprzedaży we własnym imieniu. Nadto, powódka wskazała, że zbycie nieruchomości na rzecz pozwanego nastąpiło nieodpłatnie, co wyłącza zastosowanie do tej umowy rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pozwany nabył własność nieruchomości w złej wierze. Jest on ojcem Ł. M. (1), dlatego z pewnością wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć, iż nabywa nieruchomość od osoby nieuprawnionej, która weszła w jej posiadanie na podstawie nieważnej umowy sprzedaży zawartej w opisanych powyżej okoliczności. Pozwany wraz z żoną i synem jest podejrzany w sprawie tzw. mafii mieszkaniowej, co uzasadnia wniosek, iż pozwany współdziałał z synem w opisywanym procederze. Pozwany przekazał powódce ofertę dotyczącą opuszczenie lokalu za 70 000 zł, co świadczy o tym, że pozwany miał wiedzę co do okoliczności nabycia przedmiotowej nieruchomości. Gdyby przedmiotowa nieruchomość miała być faktycznie zakupiona zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży, to jej nabywca nie oferowałby później powódce dodatkowej kwoty za dobrowolne opuszczenie lokalu i to w wysokości stanowiącej prawie 1/3 ceny z aktu notarialnego. Nadto, po zawarciu umowy przeniesienia własności nieruchomości lokalowej na rzecz pozwanego, syn pozwanego - Ł. M. (2) nachodził powódkę w celu skłonienia jej do opuszczenia lokalu, co wskazuje na współdziałanie Ł. M. (1) z pozwanym.

Dlatego nabycia nieruchomości lokalowej przez pozwanego nastąpiło z wyłączeniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystej, co uzasadnia żądanie pozwu.

(pozew – k. 2-24)

W odpowiedzi na pozew pozwany J. M. wniósł o oddalenie powództwa i obciążenie powódki kosztami postępowania w sprawie, w tym kosztami pełnomocnika procesowego w kwocie 10817 zł.

Strona pozwana wskazała na swój brak legitymacji biernej w tej sprawie z uwagi na to, że przed powzięciem wiadomości o żądaniu w tej sprawie pozwany zawarł przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. (...) i ustanowienia hipoteki. Pozwany wyjaśnił, że roszczenie nabywców o zawarcie umowy przyrzeczonej zostało ujawnione w dziale III księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości przed ujawnieniem ostrzeżenia o procesie w tej sprawie i zakazie zbywania nieruchomości.

(odpowiedź na pozew – k. 160-162)

Postanowieniem z dnia 5 października 2016 roku Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Sopocie zwolnił powódkę od kosztów opłaty od pozwu powyżej kwoty 1000 zł.

(postanowienie – k. 85)

Pismem z dnia 26 marca 2019 roku pełnomocnik powódki sprecyzował treść żądania pozwu w ten sposób, że wniósł o uzgodnienie treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sopocie IV Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości położonej przy ul. (...), (...)-(...) S., z rzeczywistym stanem prawnym, poprzez nakazanie wpisania prawa własności na rzecz M. W. (1) i wykreślenia wpisu prawa własności J. M. w dziale II przedmiotowej księgi wieczystej KW nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sopocie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości położonej przy ul. (...), (...)-(...) S..

(pismo pełnomocnika powódki z dnia 26 marca 2019 roku – k. 260-261)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka M. W. (1) na podstawie umowy darowizny od dziadków nabyła własność lokalu numer (...) położonego w S. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Sopocie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

(dowód: umowa darowizny – k 33-35)

W 2014 roku powódka była jedynym żywicielem rodziny, gdyż jej mąż był bezrobotny. Mieszkała z mężem i dwójka dzieci oraz niepełnosprawnym intelektualnie bratem. Wykonywała pracę sprzątaczki, pomocy domowej, wcześniej pracowała s klepie obuwniczym jako zastępca kierownika. Na zaspokojenie potrzeb rodziny i konieczny remont łazienki powódka chciała zaciągnąć pożyczkę. Nie była w stanie uzyskać pożyczki ani kredytu w baku, gdyż nie miała zdolności kredytowej. Powódka znalazła ogłoszenie w gazecie rozkładanej w tunelu (...) dotyczące oferty pożyczek pod zastaw mieszkania. Powódka zadzwoniła pod numer wskazany w ogłoszeniu. Osobą oferującą możliwość zawarcia umowy pożyczki pod zastaw nieruchomości był Ł. M. (1). W rozmowie telefonicznej Ł. M. (1) zaoferował powódce udzielenie pożyczki w kwocie 15 000 zł z terminem spłaty 6 miesięcy. Ł. M. (1) wyjaśnił, że zabezpieczeniem spłaty pożyczki ma być mieszkanie powódki i zorganizował spotkanie z powódką u notariusz E. W. w Kancelarii Notarialnej w G..

(dowód: zeznania powódki – k. 545v-547)

W Kancelarii Notarialnej E. W. w dniu 26 września 2014 roku powódka M. W. (1) podpisała z Ł. M. (1) umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy ulicy (...) w S., dla którego Sąd Rejonowy w Sopocie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), na mocy której powódka zobowiązała się sprzedać Ł. M. (1) najpóźniej do dnia 17 października 2014 roku za cenę 255 000 zł. Jednocześnie w treści umowy zawarto oświadczenie, że cena wynosząca 255 000 zł została już w całości przez nabywcę zapłacona.

Akt notarialny został stronom odczytany. Powódka nie miała możliwości zapoznać się z nim wcześniej. Nie zadawała pytań pani notariusz. Pytała Ł. M. (1), dlaczego w akcie notarialnym jest kwota 255 000 zł, jeśli pożyczka obejmuje jedynie 15 000 zł i otrzymała wyjaśnienie, że taka wyższa kwota musi być, żeby został sporządzony akt notarialny. Po podpisaniu umowy i wyjściu od notariusza Ł. M. (1) wręczył powódce 10 000 zł, mówiąc, że nie dysponuje pełną kwotą pożyczki.

(dowód: umowa przedwstępna sprzedaży lokalu - k. 33-40; zeznania powódki – k. 545v-547)

Po ok. 2 tygodniach Ł. M. (1) skontaktował się z powódką, mówiąc, że może jej przekazać brakującą część pożyczki, tj. 5000 zł. Powiedział jednocześnie, że potrzebna jest jeszcze jedna wizyta u notariusza dla dopełnienia formalności.

W dniu 09 października 2014 roku w Kancelarii Notarialnej E. W. powódka podpisała z Ł. M. (1) umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy ulicy (...) w S., dla którego Sąd Rejonowy w Sopocie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) za cenę 255 000 zł, oświadczając, że cena ta została przez nabywcę zapłacona.

Akt notarialny umowy sprzedaży został stronom odczytany. Powódka nie miała możliwości zapoznać się z nim wcześniej. Nie zadawała pytań pani notariusz. Działała w zaufaniu do Ł. M. (1), iż ta umowa jest ze względów formalnych potrzebna dla zabezpieczenia umowy pożyczki stron dotyczącej kwoty 15000 zł. Po podpisaniu umowy sprzedaży lokalu i wyjściu od notariusza Ł. M. (1) wręczył powódce kwotę 5000 zł w gotówce.

(dowód: umowa sprzedaży lokalu - k. 41-44; zeznania powódki – k. 545v-546)

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 09 października 2014 roku w dziale II księgi wieczystej o numerze (...) wykreślono M. W. (1) i wpisano jako właściciela Ł. M. (1).

(dowód: akta księgi wieczystej GD1S/00003403/0, k. 187-191v – odpis zupełny księgi wieczystej (...))

Po upływie umówionego terminu spłaty pożyczki powódka próbowała kontaktować się z Ł. M. (1), który jednak nie odbierał telefonu od powódki, unikał kontaktu z nią.

(dowód: zeznania powódki – k. 545v-546)

W dniu 20 maja 2015 roku w Kancelarii Notarialnej K. K. Ł. M. (1) zawarł z pozwanym J. M. umowę przeniesienie własności nieruchomości – lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w S.. Strony umowy oświadczyły, że przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło w wykonaniu umowy zlecenia z dnia 25 września 2014 roku, w której pozwany zlecił Ł. M. (1) nabycie we własnym imieniu zaś na rachunek J. M., za środki i na koszt zleceniodawcy od M. W. (1) prawa własności lokalu przy ul. (...) w S., a następnie przeniesienie własności nabytej nieruchomości na rzecz pozwanego.

Na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 20 maja 2015 roku pozwany J. M. został wpisany w dziale II księgi wieczystej o numerze (...) jako właściciel w miejsce Ł. M. (1).

(dowód: umowa przeniesienia prawa własności nieruchomości - k. 92-97, umowa zlecenia z dnia 25 września 2014 roku – akta księgi wieczystej GD1S/00003403/0; k. 187-191v – odpis zupełny księgi wieczystej (...))

W okresie od 29 stycznia 2015 roku do 09 marca 2015 roku w dziale III księgi wieczystej (...) wpisane było ostrzeżenie o wszczęciu śledztwa w sprawie doprowadzenia M. W. (1) do niekorzystnego rozporządzenia mieniem znacznej wartości poprzez udzielenie pokrzywdzonej pożyczki i zawarcie z nią umowy kupna sprzedaży mieszkania stanowiącego własność pokrzywdzonej jako rzekomego zabezpieczenia spłaty długu i wprowadzenia jej w błąd co do treści i znaczenia tej umowy oraz zamiaru jej unieważnienia po spłaceniu zadłużenia przez pokrzywdzoną.

(dowód: k. 187-191v – odpis zupełny księgi wieczystej (...))

Ok. rok po zawarciu z powódką umowy sprzedaży lokalu Ł. M. (1) zaczął przychodzić do lokalu powódki w towarzystwie innych mężczyzn, żądając, by powódka opuściła lokal wraz z rodziną. Ł. M. (1) zlecał wywiercenie zamków w drzwiach wejściowych lokalu, wymianę tych zamków, wprowadzał towarzyszących mu mężczyzn do lokalu powódki i polecał im pozostanie tam i uprzykrzanie normalnego funkcjonowania powódki i jej rodziny. Czasami Ł. M. (1) pojawiał się pod lokalem powódki z ojcem – pozwanym J. M.. Powódka wzywała na miejsce Policję, gdyż przybyli mężczyźni jej grozili i wyzywali ją. Kontaktowała się również ze swoim pełnomocnikiem prawnym. Pozwany pojawiał się w lokalu powódki w celu skłonienia jej do opuszczenia i opróżnienia lokalu w okolicach marca-maja 2016 r. Ł. M. (1) ani J. M. nie podjęli formalnych kroków w celu przeprowadzenia eksmisji powódki i jej rodziny.

(dowód: zeznania powódki – k. 546-547, notatka urzędowa Policji – k. 75, pozew o ochronę naruszonego posiadania – k. 73-74; zeznania M. P. (1) - k. 235-236, zeznania M. W. (2) – k. 237-238; zeznania E. G. – k. 238-239)

Postanowieniem z dnia 09 września 2016 roku Sąd Rejonowy w Sopocie w sprawie I C 406/16 udzielił zabezpieczenia powództwa M. W. (1) poprzez zakazanie pozwanemu J. M. zbywania i obciążania lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowego w Sopocie prowadzi księgę wieczystą nr (...) i nakazanie wpisania w tej księdze wieczystej ostrzeżenie o ustanowieniu zakazu zbywania i obciążania nieruchomości.

Wzmianka o wpisie ostrzeżenia została ujawniona w księdze wieczystej (...) w dniu 11 października 2016 r. (godz. 10:40).

(dowód: k. 79-81 – postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia)

W dniu 20 września 2016 roku J. M. zawarł z małżonkami D. i E. Z. umowę przedwstępną sprzedaży oraz ustanowienia hipoteki, na mocy której pozwany zobowiązał się do sprzedaży lokalu przy ul. (...) w S. na rzecz D. i E. Z. za cenę 650 000 zł. Roszczenie D. i E. Z. o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu zostało ujawnione w dziale III księgi wieczystej o numerze (...) w dniu 11 października 2016 roku (godz. 10:26).

(dowód: k. 163-167 – umowa przedwstępna sprzedaży oraz ustanowienia hipoteki, k. 187-191v – odpis zupełny księgi wieczystej (...))

J. M. jest oskarżony m.in. z Ł. M. (1) o popełnienie czynu z art. 304 k.k., art. 286 § 1 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k., art. 13 § 1 k.k. w zw. z art. 286 § 1 k.k. w zb. z art. 297 § 1 k.k. w zw. z art. 11 § 2 k.k. Postępowanie karne toczy się w Sądzie Okręgowym w Gdańsku w sprawie IV K 167/18.

(okoliczności niesporne, dowód: protokół rozprawy w sprawie IV K 167/18 – k. 329-343)

Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 29 maja 2017 roku w sprawie XIV K 58/16 uznał Ł. M. (1) za winnego popełnienia czynu polegającego na tym, że w okresie od nieustalonego dnia sierpnia/września 2014 roku do dnia 09 października 2014 roku w G. i w S., działając w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadził M. W. (1) do niekorzystnego rozporządzenia mieniem znacznej wartości w wysokości 625.000 zł w ten sposób, że pod pozorem zabezpieczenia spłaty pożyczki w kwocie 15.000 zł udzielonej przez oskarżonego M. W. (1) na mocy ustnej umowy pożyczki, wprowadził ją w błąd co do znaczenia i skutków prawnych aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego, którego właścicielem była M. W. (1), znajdującego się w S. przy ul. (...) o wartości 625.000 zł, dla której Sąd Rejonowy w Sopocie prowadzi księgę wieczystą (...), zawartej w dniu 26.09.2014 r., Rep. A nr 4175/2014, a następnie aktu notarialnego umowy sprzedaży ww. nieruchomości lokalowej zawartej w dniu 09.10.2014 r. Rep. A nr 4365/2014, określających cenę sprzedaży na kwotę 255.000 zł, które to umowy, według jego zapewnień miały być jedynie formą zabezpieczenia spłaty udzielonej M. W. (1) pożyczki w kwocie 15.000 zł, podczas, gdy w rzeczywistości nie miał on zamiaru przyjęcia spłaty pożyczki, ani unieważnienia w/w umowy przedwstępnej sprzedaży i umowy sprzedaży tej nieruchomości lokalowej, a faktycznym jego zamiarem było przejęcie jej własności, co też nastąpiło i zostało ujawnione w księdze wieczystej ww. nieruchomości lokalowej, tym samym działał na szkodę M. W. (1), czyn ten zakwalifikował z art. 286 § 2 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. i skazał oskarżonego na karę 1 roku i 4 miesięcy pozbawienia wolności oraz grzywny w wysokości 150 stawek dziennych po 40 złotych każda stawka.

Wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku w sprawie II AKa 321/17 z dnia 10 kwietnia 2018 roku utrzymał powyższy wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku w sprawie XIV K 58/16 w mocy.

(dowód: wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku w sprawi XIV K 58/16 z uzasadnieniem – k. 395-449, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku w sprawie II AKa 321/17 – k. 450-475)

SĄD ZWAŻYŁ, CO NASTĘPUJE:

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, dokumentów znajdujących się aktach księgi wieczystej nr (...), wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku w sprawie XIV K 58/16 oraz Sądu Apelacyjnego w Gdańsku w sprawie II AKa 321/17, jak również zeznań powódki i zeznań świadków M. P. (1), M. W. (2), E. G..

Sąd zważył, że dokumenty w postaci prawomocnych wyroków sądowych oraz odpisu księgi wieczystej nieruchomości jako dokumenty urzędowe korzystały z domniemania prawdziwości i autentyczności. Nadto, Sąd uwzględnił fakt, iż w stosunku do Ł. M. (1) wydany został prawomocny wyrok skazujący, którego ustalenia co do popełnienia przestępstwa zgodnie z art. 11 k.p.c. wiążą sąd w postępowaniu cywilnym. Ł. M. (1) został skazany prawomocnym wyrokiem za to, że w okresie od nieustalonego dnia sierpnia/września 2014 roku do dnia 09 października 2014 roku w G. i w S., działając w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadził M. W. (1) do niekorzystnego rozporządzenia mieniem znacznej wartości w wysokości 625.000 zł w ten sposób, że pod pozorem zabezpieczenia spłaty pożyczki w kwocie 15.000 zł udzielonej przez oskarżonego M. W. (1) na mocy ustnej umowy pożyczki, wprowadził ją w błąd co do znaczenia i skutków prawnych aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego, którego właścicielem była M. W. (1), znajdującego się w S. przy ul. (...) o wartości 625.000 zł, dla której Sąd Rejonowy w Sopocie prowadzi księgę wieczystą (...), zawartej w dniu 26.09.2014 r., Rep. A nr 4175/2014, a następnie aktu notarialnego umowy sprzedaży ww. nieruchomości lokalowej zawartej w dniu 09.11.2014 r. Rep. A nr 4365/2014, określających cenę sprzedaży na kwotę 255.000 zł, które to umowy, według jego zapewnień miały być jedynie formą zabezpieczenia spłaty udzielonej M. W. (1) pożyczki w kwocie 15.000 zł, podczas, gdy w rzeczywistości nie miał on zamiaru przyjęcia spłaty pożyczki, ani unieważnienia w/w umowy przedwstępnej sprzedaży i umowy sprzedaży tej nieruchomości lokalowej, a faktycznym jego zamiarem było przejęcie jej własności, co też nastąpiło i zostało ujawnione w księdze wieczystej ww. nieruchomości lokalowej, tym samym działał na szkodę M. W. (1), tj. za czyn z art. 286 § 2 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. W związku z tym Sąd w niniejszej sprawie był związany ustaleniami sądu karnego co do pozorności umowy sprzedaży lokalu zawartej między powódką a Ł. M. (1), faktu wprowadzenia powódki w błąd co do charakteru prawnego i skutków prawnych tej umowy i doprowadzenia jej do zawarcia tej umowy w błędnym przekonaniu, że zabezpiecza ona umowę pożyczki kwoty 15000 zł, oszukańczego zamiaru Ł. M. (1) przy udzielaniu pożyczki powódce bez zamiaru przyjęcia jej spłaty, wartości lokalu powódki w dacie zawarcia umowy sprzedaży lokalu z Ł. M. (1) w wysokości 625 000 zł. Te okoliczności nie wymagały zatem żadnych dalszych dowodów.

Akty notarialne umów analizowanych w przedmiotowej sprawie nie były kwestionowane co do autentyczności i stanowiły dowód tego, iż takie umowy były w rzeczywistości podpisane. Spór dotyczył skutków prawnych tych czynności (o czym niżej), nie zaś faktu ich podpisania w określonej w nich treści.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadków M. W. (2), M. P. (1) oraz E. G., które były szczere, spontaniczne, szczegółowe. Zeznania świadków korespondowały ze sobą i z zeznaniami powódki co do okoliczności podejmowania prób nieformalnej eksmisji powódki przez Ł. M. (1) i pozwanego, nachodzenia powódki i jej rodziny, wprowadzania do jej mieszkania postronnych osób, rozwiercania zamków, wymiany zamków. Dlatego Sąd uznał te zeznania za wiarygodne.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania powódki słuchanej w charakterze strony, które były szczere i spontaniczne. Sąd zważył, że powódka była przesłuchiwana w charakterze strony po upływie 7 lat od zawarcia umowy z Ł. M. (1), dlatego drobne nieścisłości (powódka wskazała, że transakcja miała miejsce w 2015 roku, podczas gdy w rzeczywistości był to rok 2014) nie podważały wiarygodności zeznań powódki, a jedynie o zatarciu się pewnych szczegółów w jej pamięci. Sąd zważył również, że dla powódki ta sprawa była kluczowa pod względem jej sytuacji życiowej, bowiem dotyczyła jedynego poważnego składnika majątku jej rodziny, który powódka utraciła jako ofiara oszustwa. Przedmiotowa sprawa budziła więc w powódce duże emocje i stres, co mogło wpływać również na sposób składania przez nią zeznań w tej sprawie. Sąd zważył, iż co do okoliczności zawarcia transakcji z Ł. M. (1) zeznania powódki znalazły potwierdzenia w ustaleniach wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku w sprawie XIV K 58/16, a co do okoliczności współdziałania pozwanego i Ł. M. (1) przy próbach siłowego nakłonienia powódki do opuszczenia lokalu przy ul. (...) w S. poprzez jej nachodzenie, wprowadzanie do lokalu postronnych osób, rozwiercanie zamków, zeznania powódki znalazły potwierdzenie w zeznaniach świadków M. W. (2), M. P. (2) i E. G., jak również w notatce urzędowej Policji w interwencji w lokalu powódki. Dlatego Sąd nie miał podstaw by odmówić zeznaniom powódki wiary.

Sąd uznał za niewiarygodne w przeważającym zakresie zeznania świadka Ł. M. (1) co do okoliczności zawarcia umowy z powódką, bowiem stały one wprost w sprzeczności z ustaleniami prawomocnego wyroku skazującego wydanego przez Sąd Okręgowy w Gdańsku w sprawie XIV K 58/16. Jedynie sam fakt, iż powódka skontaktowała się ze świadkiem w celu zawarcia umowy pożyczki i potwierdzenie podpisania umów z powódką u notariusza nie budził wątpliwości Sądu i znalazł potwierdzenie w zeznaniach powódki jak i w dokumentach w postaci umów notarialnych zawartych z powódką.

Sąd oddalił wnioski o przesłuchanie w charakterze świadków K. K. i K. O., bowiem w ocenie Sądu wnioski te dotyczyły okoliczności nieistotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Dowody te miały wykazać prawidłowość sporządzenia aktów notarialnych, których stroną był pozwany. Natomiast prawidłowość sporządzenia tych aktów notarialnych nie była sporna. Sporne było czy pozwany zawierając umowę z synem dot. przeniesienia własności nieruchomości działał w dobrej wierze w zaufaniu do ksiąg wieczystych, czego zeznania w.w. świadków nie mogły potwierdzić.

Nadto Sąd oddalił wnioski pozwanego o przeprowadzenie badań i wydania opinii z zakresu psychiatrii i psychologii na okoliczność zdolności postrzegania i odtwarzania spostrzeżeń przez powódkę i na okoliczność badania pisma ręcznego powódki, bowiem ewidentnie zmierzały one do przedłużenia postępowania w sprawie.

Z uwagi na trudności w przeprowadzeniu w toku procesu dowodu z przesłuchania strony pozwanej Sąd na mocy art. 242 k.p.c. zakreślić termin na przeprowadzenie dowodu z przesłuchania pozwanego do dnia 12 stycznia 2022 roku, z tym zastrzeżeniem, że po upływie tego terminu dowód z przesłuchania pozwanego będzie mógł być przeprowadzony wyłącznie, gdy nie spowoduje zwłoki w postępowaniu. W zakreślonym terminie pozwany nie stawił się w sądzie, a z przedłożonych dokumentów wynikało, że jego stawiennictwo w sądzie i przesłuchanie nie będzie możliwe przez dłuższy okres czasu, trudny z góry do przewidzenia. Sąd zważył, iż pozwany był reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, swoje twierdzenia i wnioski mógł swobodnie przedstawiać na piśmie, z którego to prawa korzystał. Zasadniczym dowodem w sprawie był wyrok skazujący sądu karnego, który wiązał sąd w niniejszej sprawie, którego ustalenia dla Sądu orzekającego były wiążące. Dowód z przesłuchania pozwanego nie był niezbędny do przeprowadzenia, miałby jedynie charakter pomocniczy, uzupełniający. Dlatego Sąd nie znalazł podstaw do odroczenia rozprawy w dniu 12 stycznia 2022 roku tylko w celu umożliwienia pozwanemu złożenia zeznań i pominął dowód z przesłuchania pozwanego.

W świetle tak ocenionego materiału dowodowego Sąd uznał żądanie pozwu za zasługujące na uwzględnienie.

Powódka M. W. (1) domagała się uzgodnienia treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sopocie IV Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości położonej przy ul. (...), (...)-(...) S., z rzeczywistym stanem prawnym, poprzez nakazanie wpisania prawa własności na rzecz M. W. (1) i wykreślenia wpisu prawa własności J. M. w dziale II przedmiotowej księgi wieczystej KW nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sopocie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości położonej przy ul. (...), (...)-(...) S..

Podstawą prawną roszczenia powódki był art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147, zw. dalej „u.k.w.h.”), zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Aktualnie w księdze wieczystej o numerze (...) w dziale II jako właściciel jest wpisany pozwany J. M.. Powódka wskazywała, że jej umowa sprzedaży przedmiotowego lokalu na rzecz Ł. M. (1) była pozorna, a także nieważna z powodu sprzeczności z ustawą i zasadami współżycia społecznego, zaś przeniesienie własności lokalu między Ł. M. (1) a pozwanym nie korzystało z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych z uwagi na nieodpłatny charakter rozporządzenia i złą wiarę pozwanego. W ocenie Sądu powyższa argumentacja jest trafna i uzasadniona.

Sąd zważył, iż pozwany kwestionował swoją legitymację bierną w tej sprawie z uwagi na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu na rzecz państwa Z.. Jednak zarzut ten był bezpodstawny, ponieważ aktualnie w treści księgi wieczystej w dziale II jako właściciel jest wpisany pozwany, dlatego jest on legitymowany biernie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej co do uprawnionego właściciela nieruchomości.

Sąd zważył, iż z ustaleń prawomocnego wyroku skazującego Sądu Okręgowego w Gdańsku w sprawie XIV K 58/16 wynika, że umowa przedwstępna sprzedaży lokalu zawarta przez powódkę z Ł. M. (1) z 26 września 2014 roku jak i umowa sprzedaży lokalu z 09 października 2014 roku były czynnościami pozornymi, pod pozorem których strony ukrywały rzeczywiście zawartą umowę pożyczki kwoty 15.000 zł. Umowy te miały na celu doprowadzenie powódki do niekorzystnego rozporządzenia własnością lokalu poprzez wprowadzenie powódki w błąd co do rzeczywistego charakteru i skutków prawnych tych umów. Umowa sprzedaży lokalu zawarta między powódką a Ł. M. (1) była więc nieważna na mocy art. 83 § 1 k.c., jak i art. 58 § 1 k.c. z uwagi na pozorność oraz sprzeczność z ustawą (stanowiła element przestępstwa zdziałanego na szkodę powódki). Jako czynność bezwzględnie nieważna nie wywołała ona żadnych skutków prawnych ab initio, tj. nie doszło do skutecznego przeniesienia własności lokalu objętego księgą wieczystą nr (...) na rzecz Ł. M. (1).

Oceniając skuteczność przeniesienia własności między Ł. M. (2) a pozwanym J. M., Sąd musiał uwzględnić fakt, iż w dacie zawarcia tej umowy zbywca Ł. M. (1) był wpisany w dziale II księgi wieczystej tej nieruchomości jako właściciel, mimo iż jak wskazano wyżej nie nabył on skutecznie własności nieruchomości od powódki. Zgodnie zaś z art. 5 u.k.w.h., w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Oznacza to, że nabywca działający w zaufaniu do treści księgi wieczystej może skutecznie nabyć prawo ujawnione w księdze nawet od osoby, której to prawo w rzeczywistości nie przysługuje mimo iż jest ona ujawniona w księdze wieczystej jako osoba uprawniona.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma charakteru bezwzględnego. Zgodnie z art. 6 ust. 1 i 2 u.k.w.h. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Ciężar dowodu, iż nabycie nastąpiło nieodpłatnie lub w złej wierze obciąża tego, kto kwestionuje skuteczność nabycia prawa, a więc w tym wypadku powódkę.

Sąd zważył, iż umowa przeniesienia własności nieruchomości lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w S. zawarta w dniu 20 maja 2015 roku w Kancelarii Notarialnej K. K. przez Ł. M. (1) i pozwanego miała charakter wyłącznie rozporządzający. W treści umowy zawarto oświadczenie stron, że przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło w wykonaniu umowy zlecenia z dnia 25 września 2014 roku, w której pozwany zlecił Ł. M. (1) nabycie we własnym imieniu zaś na rachunek J. M., za środki i na koszt zleceniodawcy od M. W. (1) prawa własności lokalu przy ul. (...) w S., a następnie przeniesienie własności nabytej nieruchomości na rzecz pozwanego.

Sąd zważył, iż pozwany powoływał się na powiernicze nabycie własności lokalu za pośrednictwem syna Ł. M. (1). Przy założeniu autentyczności umowy zlecenia należy stwierdzić, że Ł. M. (1) został skazany za oszustwo przy zawarciu umowy sprzedaży lokalu z M. W. (1). Zatem zarówno w dacie przyjmowania zlecenia od pozwanego, jak i w dacie zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości na rzecz pozwanego w wykonaniu umowy zlecenia Ł. M. (1) działał w złej wierze, z pełną świadomością, iż umowa zawarta z M. W. (1) jest nieważna i nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Zła wiara Ł. M. (1) jako pośrednika działającego na rachunek pozwanego może być przypisana pozwanemu analogicznie jak w przypadku złej wiary pełnomocnika czy przedstawiciela ustawowego.

Dodatkowo Sąd ustalił, że wartość przedmiotu przeniesienia własności wskazana w umowie pozwanego z synem – 255.000 zł - była rażąco niska w porównaniu z rzeczywistą wartością przedmiotowego lokalu ustaloną przez sąd karny na kwotę 625 000 zł. Ta okoliczność powinna rodzić wątpliwości co do rzetelności transakcji.

Sąd zważył dalej, że pozwany jest ojcem pożyczkodawcy – Ł. M. (1) i po zawarciu umowy z synem, przychodził z synem do powódki w celu skłonienia jej do opuszczenia lokalu. Wspólne działanie pozwanego i Ł. M. (1) przy próbie nakłonienia powódki do opuszczenia lokalu z pominięciem drogi egzekucji sądowej, nachodzenia powódki, uprzykrzania jej normalnego funkcjonowania w lokalu, zastraszenia jej świadczą o tym, iż pozwany współpracował z Ł. M. (1) przy tej transakcji i wiedział o sposobie uzyskania tytułu własności lokalu przez Ł. M. (1).

Sąd wziął również pod uwagę, że przed transakcją dot. lokalu pozwany nie zapoznawał się ze stanem lokalu, nie oglądał go. Gdyby to uczynił, mógłby się z łatwością dowiedzieć od powódki, która nadal w tym lokalu zamieszkiwała, że została ona oszukana i w rzeczywistości Ł. M. (1) nie jest uprawniony do rozporządzania prawem własności tego lokalu.

Nadto, Sąd zważył, że w okresie od stycznia do marca 2015 roku, a więc przed zawarciem przez pozwanego umowy przeniesienia własności przedmiotowego lokalu od syna, w dziale III księgi wieczystej przedmiotowego lokalu widniało ostrzeżenie o wszczęciu śledztwa w sprawie doprowadzenia M. W. (1) do niekorzystnego rozporządzenia mieniem znacznej wartości poprzez udzielenie pokrzywdzonej pożyczki i zawarcie z nią umowy kupna sprzedaży mieszkania stanowiącego własność pokrzywdzonej jako rzekomego zabezpieczenia spłaty długu i wprowadzenie jej w błąd co do treści i znaczenia tej umowy oraz zamiaru jej unieważnienia po spłaceniu zadłużenia przez pokrzywdzoną. Ponieważ pozwany wiedział, że jego syn nabywał nieruchomość od M. W. (1), gdyby przeanalizował treść zupełnego odpisu księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości mógłby z łatwością dowiedzieć się o podejrzeniu, że rozporządzenie własnością lokalu przez M. W. (1) jest przedmiotem śledztwa i może być sprzeczne z prawem. To dodatkowo przemawia za uznaniem, iż pozwany nabywając lokal działał w złej wierze.

Przede wszystkim jednak bezsprzecznie ustalone okoliczności faktyczne niniejszej sprawy w ocenie Sądu budzą wątpliwości co do prawdziwości umowy zlecenia zawartej między pozwanym a Ł. M. (1) w dniu 24 września 2014 roku. Po pierwsze, w rzekomym zleceniu Ł. M. (1) podjął się nabycia lokalu za środki przekazane mu przez pozwanego. Brak jest wiarygodnych dowodów, że do takiego przekazania środków rzeczywiście doszło. Z ustaleń Sądu karnego wynika, iż Ł. M. (1) nie zapłacił powódce kwoty 255 000 zł tytułem ceny za lokal ani przy zawarciu umowy przedwstępnej w dniu 25 września 2014 roku ani przy zawarciu umowy przyrzeczonej w dniu 09 października 2014 roku. To rodzi wątpliwości, czy środki na zapłatę tej ceny zostały mu przez pozwanego w ogóle przekazane. W konsekwencji w ocenie Sądu powstają wątpliwości, czy umowa, z której pozwany wywodzi swoje prawo własności lokalu miała faktycznie charakter odpłatny.

Z powyższych względów z uwagi na podważenie wiarygodności odpłatnego charakteru umowy przeniesienia własności lokalu na pozwanego oraz wykazaną złą wiarę pozwanego, w ocenie Sądu doszło do skutecznego obalenia domniemanie dobrej wiary ustanowionego na rzecz osób nabywających prawo w okolicznościach przewidzianych w art. 5 u.k.w.h.

W tej sytuacji umowa przeniesienia własności nieruchomości lokalowej przez pozwanego od Ł. M. (1) nie doprowadziła do nabycia przez pozwanego własności przedmiotowego lokalu. Ł. M. (1) nie nabył bowiem skutecznie prawa własności tego lokalu od powódki i nie mógł nim skutecznie rozporządzać. Pozwanemu zaś nie przysługuje skuteczne prawo do powołania się na rękojmię wary publicznej ksiąg wieczystych. Dlatego Sąd uznał, że wpis prawa własności lokalu w księdze wieczystej nr (...) na rzecz J. M. jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Prawo własności przedmiotowego lokalu przysługuje bowiem w rzeczywistości w dalszym ciągu powódce M. W. (1).

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 10 u.k.w.h. uzgodnił treść księgi wieczystej o numerze (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Sopocie, Wydział IV Ksiąg Wieczystych, dla lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w S. przy ulicy (...), z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że w dziale II tej księgi wieczystej nakazał wykreślenie J. M., syna E. i M. (PESEL (...)) i wpisanie jako właścicielki M. W. (1), córki A. i A. (PESEL (...)) w udziale wynoszącym 1/1.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. zgodnie z ogólną zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Z uwagi na uwzględnienie powództwa w całości, Sąd uznał powódkę za stronę wygrywającą proces. Stąd pozwany winien powódce zwrócić poniesione przez nią koszty procesu. Na koszty procesu poniesione przez powódkę składały się: opłata od pozwu w kwocie 1.000 zł (z pozostałej części opłaty powódka była zwolniona), opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika powoda będącego adwokatem w wysokości 16 200 zł. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika powódki Sąd ustalił na podstawie § 2 pkt 7 w zw. z § 5 pkt 8 w zw. z § 15 ust. 1 i 3 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800). Stawka minimalna przy tej wartości przedmiotu sporu wynosiła 5400 zł, jednak biorąc pod uwagę czas trwania procesu, zaangażowanie pełnomocnika powódki w wyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy, inicjatywę dowodową, osobistą obecność na wielu rozprawach Sąd ustalił to wynagrodzenie w wysokości 3-krotności stawki minimalnej, tj. w wysokości 16 200 zł. Łącznie suma poniesionych przez powoda kosztów procesu wyniosła 17 217 zł. Dlatego Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki tę kwotę z tytułu zwrotu kosztów procesu.

Pozwany J. M. był reprezentowany przez pełnomocnika z urzędu adwokat U. J., która wniosła o zasądzenie kosztów pomocy prawnej udzielonej pozwanemu, oświadczając, iż nie zostały one uiszczone ani w całości ani w części. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego Sąd ustalił na podstawie § 2 pkt 1, § 3, § 4 ust. 1, 2, 3, § 8 pkt 7 w zw. z § 11 pkt 8 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu z dnia 3 października 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 1714) na kwotę 3600 zł, która powiększona o należny podatek od towarów i usług dała wynagrodzenie 4428 zł zasądzone w punkcie III wyroku.

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z uwagi Sąd postanowił przejąć koszty sądowe, od uiszczenia których powódka była zwolniona, na rachunek Skarbu Państwa.