Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Sopocie

POSTANOWIENIE

Dnia 22 września 2021 r.

Sąd Rejonowy w Sopocie, Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Anna Olszewska – Kowalska

Protokolant: st. sek. sąd. Katarzyna Dąbrowska

po rozpoznaniu

na posiedzeniu jawnym – na rozprawie w dniu 13 września 2021 r.

sprawy

z wniosku J. B., L. L., L. S.

z udziałem B. Grupy Inwestycyjnej Spółki Akcyjnej z (...) w S., Gminy M. S. , M. S.

o ustanowienie drogi koniecznej

postanawia

1.  ustanowić na nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), położonej w miejscowości S., obręb (...), dla której Sąd Rejonowy w Sopocie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), której właścicielem jest Gmina M. S., służebność drogi koniecznej (przechodu i przejazdu) na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek (...), położonej w miejscowości S., obręb (...), dla której Sąd Rejonowy w Sopocie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), stanowiącej własność J. B., L. L., L. S. –– zgodnie z wariantem numer 2 (dwa) projektu służebności drogi koniecznej przedstawionym w opinii biegłego sądowego geodety W. M. (1) z dnia 15 listopada 2019 roku, karta 105 i 106 akt sprawy, który to szkic stanowi integralną część niniejszego postanowienia;

2.  zasądzić od wnioskodawców J. B., L. L., L. S. na rzecz uczestnika Gminy M. S., tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej kwotę 100 (sto) złotych

3.  w pozostałym zakresie wniosek oddalić

4.  stwierdzić, że wnioskodawcy i uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie, przy czym ich wyliczenie - w tym kosztów należnych Skarbowi Państwa - Sądowi Rejonowemu w Sopocie - pozostawia referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt I Ns 33/19

UZASADNIENIE

J. B., L. L. oraz L. S. - wspólnicy spółki cywilnej (...) s.c. wskazując jako uczestników postępowania B. Grupę Inwestycyjną w S. oraz Prezydenta Miasta S. - w imieniu Gminy M. S. wystąpili z wnioskiem o:

a)  ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Sopocie prowadzona jest księga wieczyste KW nr (...), służebności drogowej polegającej na prawie przejścia i przejazdu przez nieruchomość położoną w S., oznaczoną na mapie ewidencji gruntów, obrębie ewidencyjnym (...), arkuszu 26, jako działka o nr (...);

b)  w przypadku ustalenia przez Sąd, że nie istnieje możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej w sposób wskazany w pkt. a) – o ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Sopocie prowadzona jest księga wieczyste KW nr (...), służebności drogowej polegającej na prawie przejścia przez nieruchomość położoną w S., oznaczoną na mapie ewidencji gruntów, obrębie ewidencyjnym (...), arkuszu 26, jako działka o numerze (...);

c)  zasądzenie od uczestników solidarnie na rzecz wnioskodawcy kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, iż wnioskodawcy są właścicielami nieruchomości znajdującej się przy ul. (...) w S. – działek (...). Pieszy dostęp do nieruchomości stanowiącej własność wnioskodawców jest w chwili obecnej możliwy, nie istnieje natomiast możliwość przejazdu, co znacznie utrudnia normalne korzystanie z nieruchomości. Z uwagi na stopień obciążenia nieruchomości ustanowienie służebności w sposób wskazany w pkt. a) wniosku, w ocenie wnioskodawców, stanowi wyjście najkorzystniejsze dla każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej, a także nieruchomości władnącej. (wniosek – k. 3-5, k. 82 protokół rozprawy)

W odpowiedzi na wniosek, pozwana Gmina M. S. podtrzymała swoje stanowisko zawarte w piśmie kierowanym do wnioskodawców w dniu 09 stycznia 2019 r.

W uzasadnieniu wskazano, iż zgodnie z rozstrzygniętym w 2017 r. przetargiem na sprzedaż nieruchomości położonej przy ul. (...) w S., nabywca tej nieruchomości, w ramach zawartej z Gminą umowy ma obowiązek zagospodarować na własny koszt teren działki nr (...) na ogólnodostępny plac, wyłączony z ruchu kołowego, służący zaspokojeniu potrzeb rekreacyjnych, kulturalnych i gastronomicznych mieszkańców S. oraz turystów. Nabywca dysponuje również prawem do dysponowania wskazaną działką na cele budowlane. W związku z powyższym Gmina nie wyraża zgody na ustanowienie na działce nr (...) służebności gruntowej na rzecz wnioskodawców. (odpowiedź na wniosek – k. 67-67v)

W odpowiedzi na wniosek, pozwany B. Grupa Inwestycyjna S.A. w S. wniósł o oddalenie wniosku w całości oraz zasądzenie na rzecz uczestnika kosztów procesu według norm przepisanych. Z ostrożności procesowej pozwany wniósł o zobowiązanie wnioskodawców do przedłożenia propozycji przeprowadzenia drogi koniecznej, do której uczestnik będzie mógł się ustosunkować.

W uzasadnieniu wskazano, iż na terenie całej nieruchomości wnioskodawców posadowiona jest nieruchomość budynkowa. Zatem nie ma możliwości zaparkowania samochodu, co przemawia za okolicznością, iż ustanowienie drogi koniecznej pozbawione jest celu społeczno – gospodarczego, który powinna ona spełniać. Ustanowienie służebności drogi koniecznej spowodowałoby, iż nie mogłaby ona być wykorzystywana. Ponadto sąsiednia nieruchomość jest placem ogólnodostępnym przeznaczonym na ciąg komunikacyjny ruchu pieszych zatem nie jest możliwe ustanowienie na nim przejazdu z zachowaniem zasad bezpieczeństwa. W dalszej kolejności pozwany wskazał, iż sąsiednia nieruchomość pełni funkcję publiczną, ogólnodostępną na zasadach powszechnych. Reasumując pozwany podniósł, iż wnioskodawca nie wykazał żadnej z przesłanek, iż konieczne i możliwe jest ustanowienie służebności drogi koniecznej, a także w jaki sposób miałaby ona zostać ustanowiona oraz jakie miałaby skutki dla nieruchomości uczestników. (odpowiedź na wniosek – k. 69-73)

Postanowieniem z dnia 02 stycznia 2020 r. wezwano do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowania M. S.. (postanowienie – k. 137)

Na rozprawie w dniu 04 września 2020 r. pełnomocnik wnioskodawców wniósł o ustanowienie służebności przechodu przez działkę nr (...) oraz ustanowienie służebności polegającej na prawie przejazdu przez działkę nr (...). (oświadczenie – k. 191-192)

Pismem procesowym z dnia 25 września 2020 r. wnioskodawcy wskazali, iż za obciążenie całości powierzchni działki ewidencyjnej o nr (...) służebnością polegającą na prawie przechodu wnioskodawcy proponują jednorazowe wynagrodzenie w kwocie 2.500 zł, natomiast za obciążenie służebnością polegającą na prawie przejazdu pasa działki ewidencyjnej o nr (...) jednorazowe wynagrodzenie w kwocie 2.500 zł. (pismo z dnia 25.09.2020 r. – k. 202-202v)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

J. B., L. L. oraz L. S. jako wspólnicy spółki cywilnej (...) s.c. są właścicielami nieruchomości położonej przy ul. (...) – działek (...), dla której Sąd Rejonowy w Sopocie prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Żadna z ww. działek nie posiada dostępu do drogi publicznej, którą stanowi ul. (...) jako działka ewidencyjna nr (...).

(okoliczność bezsporna, nadto dowód: wydruk z KW (...) – k. 21-42, mapa ewidencji gruntów – k. 43)

W dniu 18 października 1993 r. Urząd Miasta S. wydał decyzję o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości – działki nr (...) o powierzchni 01009m2 położonej w S. przy ul. (...) na działki o nr (...). W związku z podziałem nieruchomości nie uregulowano kwestii zapewnienia ww. działkom dostępu do drogi publicznej.

(dowód: decyzja wraz z projektem podziału – k. 220-222)

Nieruchomość położona w S. przy ul. (...) – działka (...) stanowi własność B. Grupy Inwestycyjnej S.A. z siedzibą w S., natomiast działka nr (...) – stanowi własność Gminy M. S..

Ww. działki przylegają bezpośrednio do działek wnioskodawców.

(okoliczność niesporna)

Pismem z dnia 06 grudnia 2018 r. wnioskodawcy zwrócili się do właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) – B. Grupy Inwestycyjnej S.A. z siedzibą w S. o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości obejmującej działki (...), w późniejszym czasie zmodyfikowali swój wniosek poprzez ograniczenie wnioskowanej służebności jedynie do prawa przejazdu.

Pisma kierowane do pozwanego pozostały bez odpowiedzi.

(dowód: wypis z rejestru gruntów działki (...) – k. 44, pismo z dnia 06.12.2018 r. – k. 45, korespondencja e-mail – k. 46-50)

W związku z możliwością ustanowienia służebności także na nieruchomości oznaczonej jako działka (...) należącej do Gminy M. S., wnioskodawcy złożyli w dniu 14 grudnia 2018 r. wniosek o ustanowienie służebności do Urzędu Miasta.

Gmina M. S. odmówiła ustanowienia służebności wskazując na chęć odmiennego sposobu zagospodarowania ww. działki.

(dowód: pismo z dnia 14.12.2018 r. – k. 52, pismo z dnia 09.01.2019 r. – k. 53)

Na podstawie aktu notarialnego Rep A 3372/2020 z dnia 24 czerwca 2020 r. Gmina M. S. sprzedała na rzecz M. S. działkę gruntu oznaczoną numerem 155/1 położoną w S. przy ul. (...) oraz zobowiązała się w terminie do dnia 08 lipca 2020 r. na zawarcie z M. S. umowy dzierżawy działki gruntu oznaczonego numerem 155/2 na czas oznaczony 30 lat.

W związku z brakiem bezpośredniego dostępu działki (...) do drogi publicznej, Gmina M. S. ustanowiła na nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) na czas oznaczony służebność gruntową polegającą na prawie przechodu i przejazdu przez działkę gruntu nr (...) w pasie pomiędzy działkami gruntu: numer 129 (ul. (...)) i numer 62/4 (ul. (...)) do budynku przy ul. (...) w S. w celu zapewnienia działce gruntu nr (...) dostępu do drogi publicznej.

Zgodnie z § 7 ust. 2 umowy, strony ustaliły jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności przechodu i przejazdu na kwotę 81,30 zł netto (100 zł brutto).

(okoliczność niesporna, nadto dowód: akt notarialny Rep A 3372/2020 – k. 308-316)

Dla nieruchomości władnących (wnioskodawców) nieposiadających dostępu do drogi publicznej można ustanowić dojście do ich nieruchomości poprzez nieruchomość sąsiednią (służebną), przechodu przez działkę ewidencyjną nr (...). Ustanowienie służebności gruntowej przechodu przez działkę (...) stanowi najkrótsze połączenie z drogą publiczną oraz nie powoduje żadnych nakładów finansowych związanych np. z utwardzeniem nawierzchni gruntu.

Służebność gruntowa przechodu przez działkę ewidencyjną nr (...) również zapewni dostęp do drogi publicznej, natomiast jest to dłuższe połączenie z ul. (...).

(dowód: opinia biegłego sądowego geodety W. M. (1) wraz z załącznikami – k. 102-119, uzupełniająca opinia biegłego W. M. – k. 189-192)

Służebność gruntowa - wg projektu geodety W. M. - powinna zostać ustanowiona na czas nieoznaczony i bezpłatnie. Mając jednakże na uwadze ustanowioną służebność gruntową na działce (...), przy zastosowaniu podobnych warunków i określonej wysokości 81,20 zł netto tj. 100 zł brutto jednorazowo, można zastosować taką samą stawkę wynagrodzenia w obu wariantach przedstawionych w opinii biegłego sądowego z zakres geodezji W. M. (1).

(dowód: opinia rzeczoznawcy majątkowego I. O. (1) wraz z załącznikami – k. 288-316)

Sąd zważył co następuje:

Ustalając stan faktyczny w sprawie, Sąd miał na uwadze wyżej wymienione dokumenty zaoferowane przez uczestników postępowania. Sąd uznał je za wiarygodne, nie budziły żadnych wątpliwości Sądu, nie były także kwestionowane przez uczestników postępowania. Dowody w postaci dokumentów urzędowych Sąd ocenił na podstawie art. 244 § 1 k.p.c. ustalając, że skoro w toku procesu nie zostały skutecznie podważone, stanowią świadectwo tego, co zostało w nich urzędowo poświadczone.

Sąd uwzględnił opinię biegłego sądowego z zakresu geodezji W. M. (1) w zakresie w jakim biegły ustalił przebieg drogi koniecznej w dwóch wariantach, sporządzając projekty zgodnie z tezą dowodową. Sąd nie podzielił jednak argumentacji biegłego w zakresie możliwości przeprowadzenia służebności drogi koniecznej polegającej na prawie przejazdu przez działkę nr (...) stanowiącą własność Gminy M. S..

Sąd uznał za wiarygodną w całości opinię główną jak i uzupełniającą biegłego sądowego – rzeczoznawcy majątkowego I. O. (1), bowiem opinie te były spójne, logiczne oraz pozostawały w zgodzie z tezą dowodową. W ocenie Sądu biegła ustnie wyjaśniła wszelkie wątpliwości co do sposobu wyceny przyjętego w opinii pisemnej, wyjaśniając sposób rozumowania i przyjętą metodologię. Na podstawie opinii Sąd ustalił wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej w odniesieniu do obu wariantów ustanowienia służebności zaproponowanej przez biegłego sądowego geodetę.

Sąd oddalił wniosek pełnomocnika wnioskodawców o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego z zakresu geodezji jak i wniosek pozwanej Gminy M. S. o dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii rzeczoznawcy majątkowego, bowiem uznał, iż dopuszczenie dowodu z kolejnych opinii, na te same okoliczności, przyczyniłoby się do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania. Należy podkreślić, iż samo niezadowolenie strony z opinii biegłego nie uzasadnia powołania innego biegłego, bowiem potrzeba powołania dodatkowego biegłego powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczas złożonej opinii (por. wyrok Sądu najwyższego z 4 sierpnia 1999 r., I PKN 20/99).

Sąd zważył, iż wniosek J. B., L. L. oraz L. S. zasługuje na uwzględnienie w przeważającej części.

W niniejszej sprawie wnioskodawcy finalnie domagali się ustanowienia służebności drogi koniecznej polegającej na prawie przechodu przez działkę nr (...) stanowiącą własność B. Grupy Inwestycyjnej S.A. z siedzibą w S. oraz służebności drogi koniecznej polegającej na prawie przejazdu przez działkę nr (...) należącą do Gminy M. S..

M.-prawną podstawą żądania, z jakim wystąpili wnioskodawcy, stanowi przepis art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego. Powołany przepis ma następującą treść:

§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. (…)

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Przesłanką ustanowienia drogi koniecznej jest więc w myśl przywołanego przepisu brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Przepis art. 145 § 1 k.c. reguluje dwie grupy sytuacji: po pierwsze całkowity brak dostępu, a po drugie gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do drogi, ale jest on nieodpowiedni z punktu widzenia sposobu korzystania z tej nieruchomości, zgodnego z jej przeznaczeniem.

W realiach niniejszej sprawy zachodzi pierwsza ze wskazanych sytuacji. Stanowiąca własność wnioskodawców nieruchomość gruntowa oznaczona jako działki nr (...) nie posiadają w ogóle bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Usytuowanie działek wnioskodawców sprawia, iż sąsiednie nieruchomości stanowią naturalną izolację odcinając im dostęp do drogi publicznej. Zachodzi więc podstawowa przesłanka zasadności roszczenia, gdyż stan w którym nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej jest niepożądany. Droga konieczna ma zapewnić każdoczesnemu właścicielowi działki władnącej możność dojścia i dojazdu od jego nieruchomości do drogi publicznej; droga konieczna ma zapewnić każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować istniejącą izolację nieruchomości.

Stąd wniosek o ustanowienie drogi koniecznej do działek wnioskodawców jest w ustalonych okolicznościach faktycznych usprawiedliwiony co do zasady, okoliczność ta nie była kwestionowana przez uczestników. Zasadniczy spór w toku postępowania dotyczył kwestii, przez którą działkę ma przebiegać przedmiotowa służebność – czy przez działkę nr (...) (własność B. Grupy Inwestycyjnej S.A. z siedzibą w S.) czy też działkę nr (...) należącą do Gminy M. S.. Wnioskodawcy finalnie wnosili o ustanowienie służebności przechodu przez działkę nr (...), natomiast służebności przejazdu przez działkę (...). Uczestnicy oponowali, by służebność przejazdu i przechodu była ustanowiona na rzecz wnioskodawców na działkach stanowiących ich własność.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy, wyniki postępowania dowodowego i rozważając interesy uczestników postępowania, Sąd doszedł do przekonania, że wnioskowana przez J. B., L. L. oraz L. S. służebność powinna zostać ustanowiona poprzez obciążenie działki nr (...), stanowiącej własność Gminy M. S..

Sąd zważył, że biegły geodeta W. M. (1) w opinii wskazał, iż zarówno przez działkę nr (...) jak i 155/2 możliwe jest ustanowienie jedynie służebności drogi koniecznej polegającej na prawie przechodu, natomiast z uwagi na uwarunkowania techniczne ww. działek nie ma możliwości ustanowienia na nich służebności przejazdu.

W ocenie Sądu w sprawie należało ustanowić na nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), której właścicielem jest Gmina M. S., służebność drogi koniecznej - przechodu i przejazdu - na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek (...), zgodnie z wariantem numer 2 projektu służebności drogi koniecznej przedstawionym w opinii biegłego sądowego geodety W. M. (1).

Po pierwsze Sąd zważył, iż odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 145 § 1 k.c.) powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy.

Jak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 maja 2014 r. III CZP 14/14, swobodny dostęp jest naturalnym warunkiem korzystania z nieruchomości. W klasycznym ujęciu oznacza możliwość dojścia i dojazdu do nieruchomości, (...). Pojęcie „dostępu” ewoluuje jednak; dostosowuje się do zmiany stosunków społeczno-gospodarczych oraz rozwoju cywilizacji i potrzeb człowieka. Jest to szczególnie wyraźne przy pojmowaniu „dojazdu”, tj. dostawania się (dojeżdżania) do nieruchomości za pomocą środków lokomocji, a w szczególności samochodów. Jest oczywiste, że samochód – zarówno osobowy, jak i ciężarowy (dostawczy) – jest obecnie jednym z najważniejszych elementów systemu życia, współtworzącym współczesną cywilizację, opartą na technologii i mechanice (cywilizacja techniczna). Jak się podkreśla, także w judykaturze Sądu Najwyższego, korzystanie z samochodu stało się standardem cywilizacyjnym i jego funkcja, zwłaszcza użytkowa, będzie się umacniać (por. np. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2011 r., III CZP 5/11, OSNC 2012, nr 3, poz. 28). Biorąc to pod uwagę, należy stwierdzić, że współczesna, dynamiczna wykładnia pojęcia „dostęp do nieruchomości” – także „odpowiedni dostęp do drogi publicznej” w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. – musi obejmować komunikację z nieruchomością za pomocą samochodów, a szerzej – za pomocą pojazdów mechanicznych służących do przemieszczania się lub przewożenia towarów. Oznacza to, że obecnie dojazd samochodem (pojazdem mechanicznym) powinien być co do zasady składnikiem odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej.

Jak wynika z przedłożonych przez wnioskodawców dokumentów, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia 18 października 1993 r. doszło do podziału nieruchomości – działki o powierzchni 63/8 m.in. na działki nr (...). Przy dokonywaniu podziału działek, Gmina M. S. zaniechała uregulowania kwestii zapewnienia nowopowstałym działkom, a tym działkom należącym obecnie do wnioskodawców, dostępu do drogi publicznej. W ocenie Sądu, wobec powyższych okoliczności i zaniechania przez Gminę M. S. rozwiązania kwestii dostępu działek do drogi publicznej, brak jest podstaw do obciążenia działki nr (...) należącej do pozwanego B. Grupy Inwestycyjnej S.A. w S. służebnością przejazdu i przechodu na rzecz działek wnioskodawców. Kwestia dostępu do drogi publicznej, powinna zostać uregulowana na etapie dokonywania przez Gminę M. S. podziału działek. Warto zwrócić uwagę, że obecnie wg art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podział ewidencyjny nieruchomości jest niedopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.

Wskazać też trzeba, że zgodnie z treścią aktu notarialnego Rep A 3372/2020 z dnia 24 czerwca 2020 r. Gmina M. S. sprzedała na rzecz M. S. działkę gruntu oznaczoną numerem 155/1 położoną w S. przy ul. (...) oraz zobowiązała się w terminie do dnia 08 lipca 2020 r. na zawarcie z M. S. umowy dzierżawy działki gruntu oznaczonego numerem 155/2 na czas oznaczony 30 lat. Co znamienne, w związku z brakiem bezpośredniego dostępu działki (...) do drogi publicznej, Gmina M. S. ustanowiła na nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) na czas oznaczony służebność gruntową polegającą na prawie przechodu i przejazdu przez działkę gruntu nr (...) w pasie pomiędzy działkami gruntu: numer 129 (ul. (...)) i numer 62/4 (ul. (...)) do budynku przy ul. (...) w S. w celu zapewnienia działce gruntu nr (...) dostępu do drogi publicznej. Z uwagi na powyższe okoliczności, Sąd uznał twierdzenia Gminy M. S. w zakresie braku uwarunkowań do ustanowienia na działce (...) służebności przechodu i przejazdu ze względu na jej położenie i zagospodarowanie, za nieuzasadnione. Z jednej strony Gmina zanegowała możliwość ustanowienia na działce będącej jej własnością służebności przejazdu na rzecz wnioskodawców, z drugiej zaś strony, ustanowiła służebność przechodu i przejazdu na rzecz uczestnika postępowania – M. S..

Co więcej materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy - w postaci zdjęć - wskazuje, że do budynku przy ul. (...) dojeżdżają samochody z zaopatrzeniem, korzystając z drogi, której przebieg pokrywa się w zasadzie z wariantem numer 2 opinii biegłego W. M..

Dalej, biorąc pod uwagę wnioski opinii biegłego sądowego geodety w kwestii niemożności ustanowienia na działce (...) służebności przejazdu, Sąd miał na względzie wytyczne zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rzeczywiście w § 14 ust. 3 ww. rozporządzenia przewidziano, iż do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m. Powszechnie przyjmuje się, iż przepisy rozporządzenia stosuje się jednak przy projektowaniu i budowie, w tym odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych. Przepisy te związane są z planowaną inwestycją budowlaną i uzyskaniem pozwolenia na budowę czy dokonaniem odpowiedniego zgłoszenia. Rozporządzenie to nie znajduje zastosowania w sytuacji, w której konieczne jest ustalenie służebności drogi koniecznej. W takim bowiem wypadku następuje ingerencja w prawo własności sąsiedniej działki. Właściciele nieruchomości sami mogą ustalić w drodze umowy służebność przejazdu i przechodu, a w braku porozumienia między nimi właściciel działki bez dostępu do drogi może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Przy ustalaniu przebiegu drogi koniecznej powinno się oczywiście dążyć do usytuowania drogi w sposób jak najbardziej zgodny z zasadami techniki budowlanej, nie oznacza to jednak, że droga ta musi spełniać warunki określone przez cytowane wyżej rozporządzenie. Droga konieczna powinna pod tym względem spełniać w zasadzie jeden warunek – dać odpowiedni w danej sytuacji dostęp do drogi publicznej, co jest miarkowanie zasadą, zgodnie z którą służebność powinna w jak najmniejszym stopniu ingerować w prawa właściciela nieruchomości obciążonej.

Sąd zważy także, że z uwagi na położenie działki (...), na której znajduje się ogólnodostępny plac ruchu pieszego, wiata autobusowa i drzewo między wiatą a budynkiem przy ul. (...) - wykluczone jest ustanowienie przez tą działkę służebności drogi koniecznej polegającej na prawie przejazdu.

Mając na względzie całokształt powyższych okoliczności Sąd w punkcie 1. sentencji postanowienia z dnia 22 września 2021 r. ustanowił na nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), położonej w miejscowości S., obręb (...), dla której Sąd Rejonowy w Sopocie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), której właścicielem jest Gmina M. S., służebność drogi koniecznej (przechodu i przejazdu) na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek (...), położonej w miejscowości S., obręb (...), dla której Sąd Rejonowy w Sopocie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), stanowiącej własność J. B., L. L., L. S. –– zgodnie z wariantem numer 2 (dwa) projektu służebności drogi koniecznej przedstawionym w opinii biegłego sądowego geodety W. M. (1) z dnia 15 listopada 2019 roku, karta 105 i 106 akt sprawy, który to szkic stanowi integralną część niniejszego postanowienia.

W dalszej kolejności odnieść należało się do kwestii wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Zasadą jest, iż ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie jest rodzajem odpłaty należnej właścicielowi nieruchomości służebnej za ustanowienie na jego rzeczy ograniczonego prawa rzeczowego.

Charakter prawny świadczenia nazwanego przez ustawodawcę „wynagrodzeniem za ustanowienie służebności drogowej” należy do spornych i kontrowersyjnych w orzecznictwie i literaturze przedmiotu. Rozbieżności dotyczą pojęcia i funkcji wynagrodzenia, jego zakresu oraz formy; w szczególności zasadnicze pytanie związane z wynagrodzeniem za ustanowienie służebności drogi koniecznej dotyczy jego zakresu, tj. czy wynagrodzenie to jest odpowiednikiem odszkodowania, czy też pojęcia te do siebie nie przystają.

W każdym razie nie budzi wątpliwości w orzecznictwie, że wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogi koniecznej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej. Jeśli zaś właściciel poniesie na skutek ustanowienia służebności drogowej szkodę, to obowiązany jest wykazać jej wysokość (por. Postanowienie SN z dnia 8 maja 2000 roku, sygn. akt V CKN 43/00, opubl. w OSNC z 2010 roku, nr 11, poz. 206).

Konstrukcja przepisu art. 145 § 1 k.c. pozwala na wysnucie wniosku, że właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje w stosunku do właściciela nieruchomości władnącej roszczenie o wynagrodzenie za ustanowienie na jego gruncie służebności drogi koniecznej. Tym samym, to na właścicielu nieruchomości obciążonej (w niniejszej sprawie jest nim Gmina M. S.) spoczywał ciężar procesowy i dowodowy wykazania tego roszczenia co do zasady i co do wysokości. To właściciel nieruchomości obciążonej ma interes prawny w uzyskaniu jak najwyższego wynagrodzenia. Tym samym na nim spoczywa ciężar wykazania np. szkody, jaką dodatkowo miałby ponieść w związku z obciążeniem jego nieruchomości drogą konieczną. W ocenie Sądu Gmina M. S. nie wykazała żadnej inicjatywy w tym zakresie, nie sformułowała też ostatecznego żądania odnośnie do kwoty, jakiej domagałaby się z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności na jej działce, wskazując iż kwota proponowana przez wnioskodawców jest rażąco zaniżona. Nie wykazała poniesienia szkody na skutek ustanowienia służebności.

Wobec powyższego kierując się wskazaniami opinii biegłego – rzeczoznawcy majątkowego I. O. (1) Sąd ustalił, iż służebność gruntowa powinna zostać ustanowiona na czas nieoznaczony za jednorazowym wynagrodzeniem w kwocie 100 zł brutto.

Do opinii biegłej I. O. zastrzeżenia zgłosili uczestnicy. Niemniej jednak w ocenie Sądu uczestnicy nie zdołali skutecznie podważyć wniosków zaprezentowanych przez biegłą I. O. (1). Biegła ustosunkowała się do wszystkich pytań i wątpliwości uczestników, odpierając w sposób logiczny i spójny wszystkie zarzuty. Stąd w ocenie Sądu brak było jakichkolwiek powodów, by podważać wiarygodność opinii biegłej I. O. (1), uzupełnionej jej wyjaśnieniami złożonymi na rozprawie w dniu 13 września 2021 r. W ocenie Sądu wyjaśnienia biegłej w pełni usuwały ewentualne wątpliwości co do prawidłowości sporządzonej opinii.

Sąd zważył, że wynagrodzenie powinno być co do zasady określone jako świadczenie jednorazowe, dopuszcza się również na zasadzie wyjątku ustalenie wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych, które w razie zmiany stosunków mogą być zmienione na podstawie art. 907 § 2 kc (por. np. Postanowienie SN z dnia 17 stycznia 1969 roku, sygn. akt III CRN 379/68, opubl. w OSNCP z 1969 roku, nr 12, poz. 223). Sąd uznał, że właściwym w świetle okoliczności sprawy będzie nałożenie na wnioskodawców obowiązku zapłaty powyższej kwoty jako świadczenia jednorazowego.

Sąd nie znalazł podstaw do różnicowania sytuacji wnioskodawców i uczestnika M. S. co do sposobu określenia drogi koniecznej (tj. przechodu i przejazdu) jak i jednorazowego wynagrodzenia z tego tytułu.

Dalej idące żądanie wniosku, na podstawie ww. przepisów stosowanych a contrario, Sąd oddalił, orzekając jak w pkt. 3 postanowienia. Nie było zasadne ustanowienie na nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), której właścicielem jest B. Grupa Inwestycyjna S.A. w S., służebności drogi koniecznej (przechodu) na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek (...), skoro wniosek został uwzględniony co do działki o numerze (...).

W odniesieniu do kosztów postępowania, podstawę prawną rozstrzygnięcia w tym zakresie stanowił przepis art. 520 § 1 k.p.c., zgodnie z którym koszty związane ze swoim udziałem w sprawie zainteresowani ponoszą we własnym zakresie (pkt 4 sentencji postanowienia). Przy czym na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. szczegółowe wyliczenie kosztów procesu, w tym kosztów należnych Skarbowi Państwa – Sądowi Rejonowemu w Sopocie, pozostawiono referendarzowi sądowemu.